Offene und geschlossene Immobilienfonds dienen unterschiedlichen Anlagestrategien

(Berlin, 06.02.2012) Die Kapitalanlage in Immobilienfonds ist seit vielen Jahren wichtiger Bestandteil risikostreuender Depotstrategien. Bei geschlossenen Fonds sind die Immobilien sogar Umsatzspitzenreiter, bei den offenen Fonds stellen Immobilienengagements eine interessante Alternative zu den vielen Möglichkeiten der Verteilung auf verschiedene Assetklassen dar. Gerade in Zeiten niedriger Bauzinsen wie derzeit, fällt der Fokus oft auf den Immobilienmarkt, da Kredite günstig zu haben sind. Warum dann nicht in diese Anlageklasse investieren? Zur Auffindung des richtigen Fondstyps und der passenden Gewichtung im eigenen Depot gehört neben dem entsprechenden Basiswissen eine fundierte Kenntnis über die Fondsspezifika. Eine gängige Expertenempfehlung ist die möglichst breite Aufstellung der eigenen Vermögensanlage. Welche Vor- und Nachteile bieten dabei offene und geschlossene Immobilienfonds?

Unterschiede, Möglichkeiten sowie Vor- und Nachteile von offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds sind gesamtunternehmerische Beteiligungen an einem oder einer stark begrenzten Zahl von Immobilienprojekten. Der Kauf von Anteilen ist nur während der Zeichnungsphase möglich. Nach Schließung des Fonds sind in der Regel keine Käufe oder Verkäufe mehr möglich. Eine Ausnahme bildet hier der sog. Zweitmarkt, der jedoch mit einigen Nachteilen verbunden und nicht immer liquide ist. Dementsprechend intensiv ist die Kapitalbindung über eine mehrjährige Laufzeit, die zudem unternehmerischem Risiko unterworfen ist. Erträge werden durch Ausschüttungen erzielt, die meist aus den Mieteinnahmen resultieren. Offene Immobilienfonds stellen eine weit streuende Anlagealternative in z.B. Immobilienunternehmen, viele verschiedene Immobilienprojekte usw. dar – die Auswahl ist abhängig von den Entscheidungen des Fondsmanagements. Ein Anteilskauf und –verkauf ist börsentäglich jederzeit möglich, auf die Zusammensetzung des Fonds (also in welche Einzelwerte oder Projekte investiert wird), liegen außerhalb des Einflussbereichs des Fondsanteilseigners. Der Einstieg ist viel leichter als bei geschlossenen Fonds, da keine oder nur sehr geringe Mindestanlagebeträge existieren, die Anteile offener Fonds jederzeit einfach handelbar sind und eine gesetzliche Kontrolle mit entsprechenden Auflagen für die Fondsgesellschaft erfolgt. Gut prüfen sollte der Anleger allerdings die Kosten für z.B. Verwaltungs- oder Managementgebühren, da diese oft sehr unterschiedlich sind. Die Möglichkeiten der beiden Anlageformen sind also sehr verschieden: Während offene Fonds flexibel auf das Marktgeschehen reagieren können, kann das Fondsmanagement schnell Umschichtungen der Investments vornehmen. Ist die Branche allerdings im Abwind, wird auch der Fondswert sinken. Eine starke Abhängigkeit vom Markt bzw. der Branche ist gegeben. Ganz anders bei der geschlossenen Variante: Hier beteiligt sich der Anleger quasi an der Gesellschaft und ist von Finanzmarktschwankungen oder Börsenturbulenzen völlig unabhängig. Allerdings ist durch die lange Kapitalbindung, die meist hohen Mindestzeichnungssummen und die Festlegung auf eine bzw. sehr wenige Immobilien eine starke Abhängigkeit auf ein spezielles Projekt gegeben. Verläuft dieses nicht erwartungsgemäß, ist gar ein Totalverlust denkbar.

Steuerliche Aspekte

Bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Rechtsform bzw. der genaue Tätigkeitszweck entscheidend für die Besteuerung. Meist unterliegen die Einnahmen der Besteuerung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die noch bis vor wenigen Jahren als Steuersparmodelle konzipierten Fonds (Stichworte: Verlustzuweisungen und Sonderabschreibungen) wurden durch eine Reform des Steuerrechts in 2005 vom Markt weitgehend verdrängt. Bei offenen Fonds müssen die Steuerregelungen hinsichtlich Abgeltungssteuer und Spekulationsfrist beachtet werden. Die Besonderheit bei Immobilienfonds ist jedoch, dass je nach Anlageart ggf. Ausschüttungen ganz oder teilweise steuerfrei sein können. Bei Anlagen in Auslandsimmobilien sind ggf. andere Steuersätze oder die Regelungen eines Doppelbesteuerungsabkommens zu beachten.

Welche Fondsart für wen?

Geschlossene Immobilienfonds sollte der Anleger nicht als alleiniges Investment erwerben. Die Beteiligungen eignen sich je nach Depotstruktur und Risikobereitschaft als zusätzliche Stütze für ein risikoaverses, breit aufgestelltes Vermögensmanagement bei entsprechender Vermögensgröße. Zu beachten sind die jeweils individuellen Regelungen des jeweiligen Fonds für z.B. Risikobeteiligung, Mindestanlage und steuerliche Behandlung. Offene Immobilienfonds sind durch die geringe Mindestanlage und durch die jederzeit mögliche Handelbarkeit prinzipiell für jeden Anleger geeignet, der sich nicht nur auf z.B. Aktien- oder Rentenpapiere stützen möchte. Die Wertentwicklung ist jederzeit nachvollziehbar, eine Abhängigkeit von Finanzmärkten und Branchenentwicklungen ist jedoch im Gegensatz zu der geschlossenen Variante gegeben.

Fazit

Die optimale Vermögensanlage sollte möglichst breit gestreut sein. Bei entsprechendem Vermögen und dem notwendigen Vorwissen können geschlossene Immobilienfonds eine sehr gute Diversifizierungsmöglichkeit darstellen, die zudem noch unabhängig von Kapitalmarktschwankungen sind. Offene Immobilienfonds sind einfacher zu handeln und können auch von Anlegern mit kleinem Vermögen als Depotbeimischung erworben werden. Der Einstieg ist einfach, jedoch sollte sich im Zuge einer sinnvollen Vermögensanlage vorher gut informiert werden, welcher Fonds zur eigenen Risikobereitschaft passt. Hilfreich hierfür sind z.B. die Internetseiten auf www.investmentfonds24.eu.

Weitere Informationen

» Offene Immobilienfonds
http://www.investmentfonds24.eu/investmentfonds/immobilienfonds.html

» Geschlossene Immobilienfonds
http://www.investmentfonds24.eu/geschlossene-fonds/immobilienfonds.html

Investmentfonds24
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